حقوقی

بررسی مسائل حقوق ثبت

هیات نظارت

مرجع رسیدگی كننده به اشتباهات ثبتي
    مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از:
الف- هيات نظارت
ب- شواري عالي ثبت
    نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع          مي پردازيم:
گفتار نخست- هيات نظارت:
     يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده 6 اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: (( براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان (درحال حاضراداره کل ثبت استان)هياتي به نام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قايم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان (درحال حاضر قضات دادگاه تجدید نظر)به انتخاب وزير دادگستري ( در حال حاضر به انتخاب رييس قوه قضاييه) تشكيل مي شود. هيات مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي نمايد. براي اين هيات يك عضو علي البدل از قضات دادگستري ياكارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري ( در حال حاضر از طرف رييس قوه قضاييه) تعيين خواهد شد)). همچنين ماه 25 قانون مذكور حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصيل مشخص كرده است كه قبل از بررسي اجمالي اين موارد, متذكر مي گردد اشتباهات ثبتي منتهي به طرح در هيات نظارت از يك سنخ نيست , بلكه اين اشتباهات بر دو نوع هستند:
الف- اشتباهات غيرموثر در جريان ثبت ملك,
ب- اشتباهات موثر در جريان ثبت ملك , كه در مورد اخير بطور كلي جريان ثبت باطل و تجديد مي شود ,‌ مثل اشتباه در هويت متقاضي ثبت يا اشتباه در موقعيت استقرار ملك مورد درخواست ثبت يا اشتباه در نوع ملك ( دكان , باغ , خانه و ... ) يا اشتباه در شماره اصلي ملك و يا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غير موثر نيز هيات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر مي نمايد, مانند اشتباه در تاريخ يا نام كوچك افراد و يا از قلم افتادگي پلاك ثبتي كه در اظهار نامه صحيحاً قيد شده و در آگهي اشتباه ثبت شده است.
اما موارد صلاحيت هيات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند يك- اختلاف در پذيرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و يا اشتباه در پذيرش آن و يا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند دو- تشخيص نوع اشتباهات (به اين معني كه از نوع موثر است يا غير موثر) در جريان مقدمات ثبت املاك,
بند سه- وقوع اشتباهات قلمي در موقع ثبت ملك يا انتقالات بعدي و يا مغايرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمي با حكم نهايي دادگاه , ( شايان ذكر است در اين مورد هم هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاك وسند مالكيت را صادر مي نمايد) ,
بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است , در اين مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند , هيات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر مي نمايد و الا به ذينفع اخطار مي كند كه براي رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند پنج- در خصوص تشخيص وقوع تعارض در اسناد مالكيت , كه مي تواند با توجه به مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدي سند مالكيت معارض بطور كلي نسبت به يك ملك يا بعض آن صادر شود, يا تعارض در حدود املاك مجاور يا حقوق ارفاقي صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهميت اين است كه سند مالكيت ثبت مقدم تا موقعي كه به موجب حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكيت ثبت موخر تا زماني كه طبق حكم نهايي نسبت به صحت آن حكم اصدار نيافته سند معارض تلقي مي شود. ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهي از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً اعلام كرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيات نظارت ارسال نمايند. در اين خصوص چنانچه بنا به تشخيص هيات نظارت و شورايعالي ثبت وقوع تعارض محرز تشخيص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهي طرح دعوي را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسليم نمايند, در غير اين صورت دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند با ارائه گواهي عدم طرح دعوي از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد. قابل ذكر است كه دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند تنظيمي قيد نمايند كه نسبت به مورد سند مالكيت معارض صادر شده است و تا تعيين تكليف نهايي به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد ( و به همين ترتيب نسبت به انتقالات بعدي عمل خواهد شد.) بديهي است دارنده سند مالكيت موخر تا تعيين تكليف نهايي در مراجع قضايي حق انجام هيچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد ليكن واگذاري حقوق متصوره به ديگري بلامانع مي باشد.
بند شش- ششمين مورد صلاحيت هيات نظارت رسيدگي ورفع اشتباهي است كه در جريان عمليات تفكيكي املاك رخ مي دهد و به انتقال رسمي با ثبت دفتر املاك منتهي مي گردد در اين خصوص هيات نظارت در صورتي كه رفع اشتباه به حقوقي كسي خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصميم خواهد كرد و الا براي رفع اشتباه به ترتيب قانوني و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.
بند 7- هفتمين مورد از موارد صلاحيت هيات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين مي باشد. بديهي است اين تصميم تا آنجايي مجاز خواهد كه نسبت به ماهيت حقوق افراد خلل ايجاد نكند و الا به درانده سند و ذينفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضايي اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي ثبتي نظريه رييس اداره ثبت مربوط در هيات نظارت استان قابل اعتراض مي باشد.
بند 8- مورد اخير وظايف هيات نظارت , رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رييس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي است كه بر عهده هيات موصوف است.
در انتهاي اين گفتار يادآور مي گردد كه:
1-محل تشكيل جلسات هيات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكيل خواهد شد,‌(ماه 2 آيين نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض در هيات نظارت) .
2-مفاد آراء هيات نظارت بايد به ترتيب صدور با ذكر شماره و تاريخ در دفتر ثبت آراء هيات نظارت قيد و به امضاي صادر كنندگان برسد.
3-راي هيات نظارت داراي مقدمه اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بايستي منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد گردد.
4-آراء صادره بايد مستند به قانون بوده و در آن صريحاً قيد شود كه راي قطعي است يا قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است.
گفتار دوم- شواري عالي ثبت:
يكي ديگر از مراجع اداري رسيدگي به مسايل و اشتباهات و اختلافات ثبتي شواري عالي ثبت است. طبق ماده 25 مكرر اصلاحي قانون ثبت, شواري عالي ثبت فقط مرجع تجديد نظر نسبت به آراء هيات نظارت خواهد بود كه داراي دو شعبه به شرح زير است:
1- شعبه مربوط به املاك      2- شعبه مربوط به اسناد
طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هيات نظارت فقط در مورد بندهاي 1 , 5 , 7 مذكور در ماده 25 بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود ولي رييس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي نمايد و در صورتي كه راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي شود و در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هياتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذكور و نيز مطالبي كه در گفتار مربوط به هيات نظارت گفته شد, نكات زير در خور توجه است:
1-تصميمات هيات نظارت (جز درمورد بندهاي 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاريخ الصاق در تابلوي اعلانات ثبت محل براي اطلاع ذينفع قطعي است و در شوراي عالي ثبت قابل تجديد نظر نمي باشد.
2-وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراي راي باشد, اجراي راي را موقوف مي نمايد و رسيدگي و تعيين تكليف با شوراي عالي ثبت خواهد بود. هر گاه شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي راي هيات نظارت را تاييد نمايد, عمليات اجرائي تعقيب مي گردد.
3-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهاي 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحي قبل از اجراي راي اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتي را با كليه سوابق به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال خواهد داشت.
4-به طور كلي رسيدگي هاي هيات نظارت واجد جنبه ترافعي نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخيص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه مي گردد و به همين جهت مي توان تصميات هيات نظارت را شبه قضايي تلقي كرد.
5- شواري عالي ثبت علاوه بر صلاحيت تجديد نظر در آراء هيات نظارت در مواردي هم كه بنا به ارجاع مدير كل ثبت, آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ايجاد وحدت رويه رسيدگي كرده و اتخاذ تصميم خواهد كرد. در خصوص اين قبيل آراء شواري عالي ثبت , چنانچه راي هيات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت اقدام خواهد شد. نكته قابل توجه اين است كه تصميمات شوراي عالي ثبت كه در مقام وحدت رويه اتخاذ گرديده است, در موارد مشابه براي هيات هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پايان متذكر مي گردد:
1-هر يك از شعب مذكور از 3 نفر كه دو نفر از قضات ديوانعالي كشور به انتخاب رييس قوه قضاييه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكيل مي گردد بنابراين بر خلاف هيات هاي نظارت كه در هر يك از ادارات كل مناطق ثبتي تشكيل و نتيجتاً داراي شعب متعدد است, شواري عالي ثبت فقط داراي دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكيل مي شوند.
2-جلسات شواري عالي ثبت حداقل هفته اي يكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكيل مي شود.
مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلاف و اشتباه ثبتي مطرح در مراجع قضايي:
بررسي نمونه راي و دعوي مطروحه در مراجع قضايي آخرين قسمت اين گفتار را تشكيل مي دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخيص وجود اشكال در تنظيم سند رسمي و اخطار به ذينفع مطابق بند 7 ماه 25 صورت گرفته است. هيات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شميران در تاريخ 9/3/75 مبادرت به صدور راي شماره 9751 نموده است: (( با توجه به محتويات پرونده اجرايي مفاد سند مورد گزارش نياز به رسيدگي و اظهار نظر قضايي است. اين راي طبق بند 7 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت صادر گرديده و در صورت شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شورايعالي ثبت است. )) و اما جريان قضايي منتهي به راي مذكور: در جريان اجراي مقررات ماده 45 آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1317 در خصوص يك قطعه زمين پلاك ثبتي شماره 2112 فرعي از 3467 اصلي بخش 11 تهران به مساحت 1318 متر مربع كه قسمتي از آن جزء خيابان گرديده و جزئي هم در اختيار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكيت جديد و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گرديده است كه سند انتقال رسمي شماره 12358 مورخ 2/4/58 دفتر خانه 187 تهران كه به موجب آن ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامي مهكان به آقاي X و خانم Y بصورت بيع قطعي انتقال يافته است در واقع مربوط به انتقال يكدستگاه موتور سيكلت هوندا مدال 1359 به شماره شهري 7886 تهران 71 مي باشد. به علاوه معلوم شد كه دفتر خانه 187 در تاريخ 2/4/58 تعطيل و فاقد هر گونه فعاليتي بوده است و سند شماره رسمي 12358 ارتباطي به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهي از مراتب مذكور چگونگي و صدور سند رسمي شماره 12358 اشعاري , مورد را در هيات نظارت مطرح و همانطوريكه در ابتداي اين بحث اشاره شد هيات نظارت رسيدگي و اعمال نظر قضايي را درخصوص مورد ضروري تشخيص داد و با اخطار به دو خريدار سند, مذكور مقرر گرديد جهت تعيين تكليف به دادگاه صالح مراجعه نمايند. خريداران كه زن و شوهر  مي باشند در تير ماه سال 1375 دادخواستي به طرفيت اداره ثبت شميران و شركت سهامي خاص مهكان ( فروشنده ) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بيع در دفتر اسناد و املاك مطرح مي نمايند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتي و سوابق مطرح در هيات نظارت خواستار صدور حكم شايسته مي شوند. شعبه 204 دادگاه عمومي سابق تهران طي دادنامه شماره ... با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه 187 تهران , سند رسمي شماره 12358 را فاقد اركان قانوني اسناد رسمي تشخيص و به اعتبار امضاء متعاملين , در حد سند عادي واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوي نسبت به اداره ثبت خوانده ديگر (شركت مهكان) را بلحاظ عدم دفاع و ايراد نسبت به دعوي و دادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمي پلاك ثبتي 2112/3467 بخش 11 تهران مي نمايد. در اين مرحله از رسيدگي شركت مهكان با انتخاب وكيل و طرح دادخواست واخواهي و با داعيه عدم آگاهي از مفاد دادنامه صادره (كه غيابي بوده است) و نيز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعوليت آن امضاء منتسب به مدير عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسيدگي به ادعاي مذكور گرديده است. كه چون خريداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند براي لاك ومهر آن خودداري كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوي خارج كرده و با فسخ دادنامه غيابي واخواندگان را در دعوي مطروحه بي حق تشخيص داده است كه نسبت به اين راي تجديدنظر خواهي صورت گرفته و شعبه 18 دادگاه تجديد نظر استان تهران پس از رسيدگي هاي لازم طي دادنامه شماره ... نتيجتاً راي تجديدنظر خواسته راتاييد كرده است. نكات درخور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجديد نظر اين است كه:
1-دادگاه استان سندي را كه در دفترخانه تنظيم و خلاصه معامله آن از طريق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابليت ثبت در دفتر املاك تشخيص داده است و سند موضوع دعوي تجديدنظر خواهان ها اساساً داراي تاريخي است كه در آن زمان دفترخانه تعطيل بوده است. بنابراين اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد 21 و 22 قانون دفاتر اسنادرسمي سردفتر كه رعايت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.
2-دادگاه استان اساساً ورود به رسيدگي جهت تشخيص اصالت سند را ضروري ندانسته و به لحاظ بي اعتباري سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بيع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظيم آن در دفترخانه و عدم جري شرايط لازم براي تنظيم اسنادرسمي مردود دانسته است.
مبحث اول: شناسايي كلي مقررات ثبتي
براي شناخت حقوق ثبت بايد مراتب زير را مورد توجه قرار داد:
1-حقوق ثبت حقوق ماهيتي نيست بدين معني كه در اين رشته حقوقي مفاهيم حقوقي توضيح داده نمي شود. مباني و مفاهيم حقوقي را مي بايد در حقوق مدني جستجو كرد, به اين اعتبار حقوق ثبت را مي توان از جمله مقررات شكلي و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعريف كرده و مورد شناسائي قرار داد.
2-حقوق ثبت عليرغم وابستگي مفهومي به حقوق مدني, از حيطه مقررات حقوق خصوصي خارج بوده و مجموع مقررات آنرا     مي توان در زمره حقوق عمومي دسته بندي و طبقه بندي كرد.
3-ساختار تشكيلاتي سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمي ويژگي خاصي براي مقررات ثبتي ايجاد كرده است كه مي توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقي كرده و همراه با آمريت, مرتبط با نظم عمومي دانست.
4-بديهي است مقرراتي كه با نظم عمومي مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگي اعمال و اجرا آن بصورت مستقيم و قاطع ظاهر مي گردد.
5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتي ايجاب مي نمايد كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلين وزارتخانه ها و سازمان هاي دولتي و يا شركت ها و نهادهاي وابسته به دولت و نيز مسئولين تشكيلات مرتبط با حقوق عمومي مثل شهرداري ها نسبت به قوانين و مقررات ثبتي آگاهي و شناخت نسبي داشته و بنا به مورد از عدول و ناديده گرفته شدن مقررات مذكور پرهيز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجراي قوانين مذكور مسئول باشند. در اين مورد ميتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نيز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذكور و نيز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتي محسوب مي شوند كه مامورين قضايي و اداري و ساير قواي دولتي مكلف به شناخت و اجراي آن مي باشند. با مقدمات مذكور نتايج زير استنتاج مي گردد:
الف- تعريف مباني حقوقي عقود و قراردادها از حيطه قوانين ثبتي خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدني است.
ب-مفهوم حقوقي سند و شناسائي ارزش و اعتبار آن و تقسيم اسناد رسمي به عادي قابل اجراء وذمه اي و شرطي-رهني و ... و نيز مفهوم معاملات قطعي-شرطي با حق استرداد (تبصره يك ماده 33 قانون ثبت) رابايد در مباني حقوق مدني بدست آورده و با توجه به اين دو نتيجه ارتباط بنيادي قوانين ثبتي با مقررات قانوني مدني آشكار مي گردد.
 

+ نوشته شده در  چهارشنبه بیست و سوم فروردین 1391ساعت 12:57  توسط سلمان سرحدی  |